A queda nas vendas do comércio e o avanço dos custos operacionais têm feito com que os empresários busquem descontos no preço do aluguel, que representa a maior parcela dos gastos. De forma temporária, os locatários têm atendido ao apelo e minimizado em até 40% o valor mensal.
“É uma prática comum, em tempos de crise, renegociar o valor do aluguel já que ele é uma obrigação mensal, e que pesa na rentabilidade da operação. A decisão de rever o valor é sempre baseada na taxa de esforço que o lojista, que mede o quanto ele fatura e o quanto ele tem de custos fixos”, explicou ao DCI o especialista em shopping center e varejo e diretor da Make it Work, Michel Cutait.
Segundo ele, não são todos os lojistas que conseguem essa “ajuda” e que no setor de shopping centers, por exemplo, isso está condicionado a operações que estão em fase de consolidação. “Os empreendimentos mais maduros pouco sofrem com a queda nas vendas, logo, não precisam renegociar, pois os lojistas estão satisfeitos com o desempenho. Essas mudanças no valor de aluguel vêm de shoppings com pouco tempo de operação, que sofrem os efeitos normais do período de maturação”, disse ele.
Vale ressaltar que, além do aluguel, quem atua em shopping center tem outros custos, como o condomínio e o fundo de propaganda, mas a concessão tem sido exclusiva ao aluguel. “Os administradores não podem mudar esses outros valores, pois podem prejudicar a operação como um todo. No aluguel os descontos variam de 20% até 40% dependendo do local”, diz.
Um shopping demora, em média, de três a cinco anos para estar maduro – com 100% de ocupação e crescente no fluxo de clientes -, então shoppings com mais de 10 anos em funcionamento são mais rígidos em relação aos valores e menos propensos a fazer concessões. “Um MorumbiShopping, por exemplo, não tem problemas com suas vendas e provavelmente não precisa renegociar com seus operadores.”
Temporário
Para o diretor de relações institucionais da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Luís Augusto Ildefonso da Silva, esse movimento será passageiro, já que nos anos em que a economia era pulsante, os proprietários de lojas não reclamavam dos valores pagos. “Temos acompanhado de perto os lojistas e esses acordos são temporários”, disse ele. O especialista afirmou que esses acordos temporários dependem do relacionamento entre o lojista e a administração dos centros comerciais. “É difícil estimar o quanto tem sido o desconto e se todos estão conseguindo. O que posso afirmar é que essa movimentação é fruto da conjuntura econômica e que aconteceu em outras épocas”, completou.
Para o professor da Faculdade de Direito de São Bernardo e advogado especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Iglesias, por ser um trato feito em comum acordo, essas renegociações não envolvem um novo contrato. “A renegociação de aluguel entre as partes, por si só, não implica em quebra do contrato vigente. Pode ser estabelecida a negociação independentemente de atraso nas obrigações de quaisquer das partes. É um novo acordo, um novo contrato, em que o direito denomina de ‘novação’, isto é, ‘nova dívida’”, disse ele.
Segundo Iglesias, essa movimentação é crescente e puxada pela crise econômica pela qual o País passa. “Diante da crise, com a queda das vendas, tem-se presenciado inúmeros espaços locativos encerrados em muitos shopping centers por todo o Brasil. Há um aumento considerável nessas renegociações na tentativa das partes adequarem-se à nova realidade. A renegociação é uma medida racional a fim de equilibrar as relações contratuais minimizando os prejuízos aos envolvidos”, concluiu ele.
Oportunidade de negócios
O número maior de espaços vagos e o maior empenho dos shoppings em consolidar as operações ajudam quem quer investir, mesmo em momentos como esse. “Mais do que reduzir o preços das lojas já em operação, essa iniciativa ajuda a quem quer abrir novas unidades, como é o nosso caso”, diz o diretor de expansão da Sketch Men’s Collection, Fábio Longo.
Para o executivo, se não houver um acordo em que todos ganham, muitos lojistas podem migrar para as ruas. “Quem não conseguir minimizar esses custos pode optar pelas ruas, onde o custo pode ser menor”. Outro ponto destacado pelo executivo foi que esse momento é um divisor de águas, já que no futuro as relações entre lojistas e shopping centers será mais madura. “As administradoras vão escutar mais os lojistas e a pensar em conjunto. Isso trará amadurecimento nessas relações , fato esse que não é tão comum atualmente”, argumentou.
Longo explicou ainda que não se pode exigir aluguéis muitos baratos, pois isso pode prejudicar o mall. “Isso vai acabar quando eles sentirem que estão perdendo”, concluiu.
(Por DCI) varejo, núcleo de estudos e negócios do varejo, retail lab, ESPM