Vendas desaceleradas e custo de ocupação em alta têm levado as redes de franquias a renegociar os contratos de locação com os shoppings centers. Algumas redes informam ter conseguido reajustes de até 50% nas unidades em que há grande desequilíbrio entre custo de locação e faturamento. Segundo consultores, no entanto, as renegociações são pontuais e o mais comum tem sido a redução das despesas dos shoppings com condomínio.
A rede Divino Fogão, com 183 lojas, já realizou diversos tipos de negociações com os shoppings, informa o diretor de operações da rede Emiliano da Silva. As reduções de valores de locação das unidades da rede variam de 20% a 50%, ele informa.
“Estamos negociando caso a caso. Os shoppings são parceiros e entendem que chegamos ao limite do reajuste dos aluguéis.”
Em alguns casos, segundo ele, os lojistas só pagam condomínio e fundo de propaganda, itens que compõem o custo de locação, além do aluguel. O comportamento das vendas, o empresário observa, está surpreendente. “Recife apresentou retração maior do que o previsto.”
Com 109 unidades em shoppings, 56% do total da rede, a Multicoisas já recorreu à renegociação para equilibrar melhor as contas de lojas com forte desequilíbrio entre custo de locação e faturamento, informa o diretor de expansão da empresa, Nelson Oshiro Hokama.
“Tivemos de renegociar nas unidades com piores resultados entre gastos e vendas”, afirma. As reduções no valor variam de acordo com a evolução de custo e faturamento de cada loja e shopping, ele explica. “Variou muito e fica difícil estipular uma média de redução de valores nessas negociações.”
Os shoppings, segundo ele, estão flexíveis e demonstram compreensão com a situação financeira das lojas mais afetadas. Além disso, se perderem os lojistas atuais, lembra o empresário, os shoppings terão dificuldades para encontrar novos locadores. “Os valores dos custos locatícios em sua maioria foram contratados em outro momento econômico e esses custos são incompatíveis com o atual cenário da economia.”
Os casos de renegociações são pontuais, na avaliação do presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Galuco Humai. Além disso, segundo ele, renegociações são históricas no setor. “No momento há um enfoque maior na renegociação do que nas vendas”, afirma.
Esse movimento é pontual, mas se tornou mais frequente a partir do aumento do custo de ocupação, no qual estão inclusos aluguel, condomínio e fundo de propaganda, na participação do faturamento das lojas, segundo Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate, empresa especializada em soluções para instalações de negócios.
As renegociações de aluguéis, segundo ele, têm ocorrido entre lojas de setores mais afetados, como as monomarcas com conceito próprio, além das especializadas em produtos de maior valor. “Alguns foram mais afetados do que outros”, afirma. Além disso, os shoppings levam em conta a relação e o histórico dos lojistas.
Casos de renegociação de contratos são menos comuns do que medidas para reduzir o valor de condomínio, um dos itens do custo de condomínio, segundo o consultor da BG&H. “O que mais observamos é movimento dos shoppings para reduzir custos de condomínios enquanto as negociações de aluguéis são pontuais.”
Entre as medidas adotadas, ele destaca adoção de placa solar na captação de energia elétrica, reutilização de água e a contratação de uma única administradora para mais de um empreendimento. No custo total de ocupação, calcula o consultor, o condomínio representa 40% e já chegou a 55%.
Constatação similar tem o sócio-diretor da Francap, consultoria especializada em franchising, André Friedheim. O custo de ocupação está em descompasso com as vendas, e os shoppings estão adotando medidas para reduzir o peso dos gastos de manutenção, substituindo lâmpadas pelas de LED, revendo contratos com fornecedores e reduzindo equipes, como as de segurança.
(Por O Negócio do Varejo) varejo, núcleo de estudos e negócios do varejo, retail lab, ESPM, Franquias, Shopping Center