A recente abertura, pela Retha Imóveis & Serviços, de um novo condomínio industrial e logístico em Itapevi (SP) é mais um elemento que consolida o entorno da capital paulista como o grande polo da logística nacional. O empreendimento, batizado de Logical Center Itapevi, ocupa uma área total de 22.724 metros quadrados (11.982,59 m² dos quais de área construída e o restante de espaço livre). Do valor gasto no negócio, 60% foi desembolsado pelo investidor — a Tamboré S.A — e os 40% restantes pela Retha.
O condomínio tem sete módulos com áreas que variam de 1.502 a 1.886 m² e 22 docas com pé direito de 12 metros próprias para receber qualquer tipo de carreta. As obras no local (distante 32 km da cidade de São Paulo) começaram em 2010. “Ao contrário dos outros 17 empreendimentos administrados pela companhia, este será ‘monousuário’. Abrimos uma exceção para o cliente, que assinou um contrato de 10 anos renovável por outros 10”, como relata o diretor da Retha, Marino Mário da Silva. O aporte dos investidores foi de R$ 20 milhões. A Veyance Technologies, fabricante de produtos da marca Goodyear Engineered Products, foi a locadora do condomínio.
Pesquisa
Este mercado, o de galpões para atividades logísticas, parece não estar muito interessado na crise econômica mundial. A ocupação dos condomínios brasileiros do tipo deve duplicar neste ano. Apenas nos primeiros três meses de 2012 foram absorvidos 70% dos 251.450 mil m² deste gênero de construção que foram entregues. Os dados são de uma pesquisa da consultoria Colliers International Brasil. A previsão para o próximo trimestre é de que sejam entregues 619 mil m², dos quais 19% já estão pré-locados.
São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais foram os estados responsáveis pela absorção de 89% do total nacional deste tipo de edificação somente no primeiro trimestre do ano. No que tange aos três meses anteriores, o aumento foi de 2,4% — sendo R$ 19,30 m²/mês o preço médio no País para este tipo de construção.
O mais acentuado incremento da ocupação média de galpões logísticos se deu na Região Norte: 4,9%. Rio de Janeiro e São Paulo acusaram os mais elevados valores pedidos de locação, com destaque para as cidades de Pavuna (RJ) — R$ 29,00 o m² — e Barueri (SP) — R$ 26,10 por m².
Oportunidade
A Retha é uma das companhias que optou pelo entorno da cidade de São Paulo para erguer um condomínio dedicado à logística. Outra é a incorporadora MBigucci, empresa tradicional da região do ABC Paulista. Com aporte de R$ 63 milhões, a companhia abrirá em breve o MBigucci Business Park, em Diadema. O empreendimento terá área total de 36.929,30m², portaria blindada e acesso independente para carretas, além de estacionamento interno e externo para carros, caminhões, carretas e ônibus, restaurante e área de convivência para funcionários. Serão disponibilizados galpões moduláveis para locação com metragens que variam de 885m² a 25.000m², para companhias de diferentes tamanhos.
Para o médio empresário, investir nisto pode ser uma iniciativa rentável. Trata-se de uma demanda que tende a crescer conforme o parque industrial brasileiro espalha-se País afora; para fazer chegar os bens que fabricam a consumidores localizados nos centros urbanos, as companhias precisarão deste tipo de galpão, onde poderão finalizar a montagem de seus produtos e organizar a distribuição. O pequeno investidor tem a alternativa de entrar no setor via fundos de investimento voltados a este tipo de negócio. Pode-se adquirir cotas dos mesmos e depois usufruir dos ganhos de capital gerados pelos complexos logísticos.
Procuram-se terrenos
Como todo negócio, este não é isento de riscos ou desafios. “Um de nossos principais problemas é achar bons terrenos para a construção dos condomínios”, explica Mário da Silva. “A aprovação dos projetos, o alto custo e a baixa qualidade da mão de obra também são dificuldades, além do excesso de impostos que incidem sobre o setor.”
O executivo faz questão de ressaltar que este tipo de instalação hoje é concebida para que cause um mínimo de impacto ambiental. “Nosso empreendimento conta com projeto de iluminação que possibilita que as lâmpadas do mesmo durem de 20 a 30 anos. Não usamos asfalto ou concreto e sim piso intertravado em todo o pátio e ruas de circulação, o que facilita a drenagem da água da chuva, entre outras preocupações.” Ele finaliza com otimismo a análise de sua área: “Ainda há muito espaço para este produto no País. Não concordo que a crise mundial vá ter algum impacto ou possa prejudicar o crescimento da atividade no Brasil. O setor deve se expandir, já que há demanda no segmento, mas ainda faltam muitos galpões industriais e logísticos de primeira linha.”
(Por Panorama Brasil) varejo, núcleo de estudos do varejo, núcleo de estudos e negócios do varejo