A crise que assola a economia brasileira tem como uma de suas principais vítimas o mercado varejista, reflexo da onda de desemprego e insegurança dos consumidores que a cada dia selecionam ainda mais suas compras. Sob tal ótica, parece óbvio que a queda cada vez maior do faturamento assusta ainda mais os empresários brasileiros e a redução de custos parece inevitável para a manutenção do negócio.
Inúmeras são as notícias de renegociação com fornecedores, revisão de contratos de locação, demissão de funcionários, fechamentos de lojas/comércios e outras medidas com a finalidade de estancar o sangramento das empresas.
Dentre as medidas tomadas, chama a atenção, a inédita abertura por parte dos shoppings centers da renegociação temporária dos aluguéis juntos aos comerciantes, como tentativa de dar um maior fôlego aos lojistas. Contudo, sabe-se que essa medida não se trata de benevolência dos locadores, mas sim da própria sobrevivência dos shoppings centers, que nunca se viram nessa situação.
Estrategicamente, esse benefício, ainda que para poucos, é concedido especialmente aos grandes varejistas que possuem maior poder de barganha em razão de seus faturamentos elevados, que refletem diretamente nos alugueis, pois baseados, no caso dos shoppings centers, no percentual de faturamento; no tamanho de suas lojas; e no fato de serem “lojas âncoras”, ou seja, que atraem clientes ao espaço à procura de suas marcas e produtos.
Todavia, não podemos esquecer que, nesse cenário, os menores varejistas são os primeiros a sofrerem com o alto custo do valor locativo e, muitos deles, estão optando pelas lojas de rua em razão do menor custo. O aumento do número de fechamento de lojas, robustecido com a queda nas vendas e renegociação do aluguel aos grandes varejistas, evidentemente, provoca um efeito dominó que, na prática, resulta na queda real do aluguel comercial nos grandes centros de consumo.
Logo, pergunta-se, será que a única saída do varejista é procurar outro imóvel com melhor custo benefício e, com isso, abrir mão da clientela construída há anos, caso haja óbice do locador para renegociação do aluguel definido em contrato? A resposta para essa pergunta parece não estar clara aos varejistas, mesmo porque poucas são as notícias para o setor sobre esse assunto.
Evidente que a primeira medida a ser tomada, para aumentar o poder de barganha e a chance de êxito na renegociação, é saber exatamente o valor atual do aluguel no momento de crise, que, sugere-se, seja apurado através de uma consultoria imobiliária e/ou perito especializado para tanto.
Sabe-se que muitas vezes, nem mesmo o levantamento preliminar demonstrando a defasagem do valor locatício é suficiente para convencer o locador acerca da redução do valor ajustado, e, nessa circunstância, a luz no fim do túnel é a propositura de ação revisional de locação, medida criada pela legislação para readequar o valor locativo à realidade do mercado.
A ação revisional está prevista na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), especificamente no artigo 19, a qual dispõe que“não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. Saída essa fundamental e crucial ao locatário no momento de crise e redução real do valor locatício no mercado (aumento da taxa de vacância somada ao fechamento de comércios).
Para tanto, o locatário deverá indicar o exato valor pretendido juntamente com as cláusulas e/ou os percentuais (contratos com shopping centers) que pretende revisar perante o Poder Judiciário, podendo, inclusive, pleitear a fixação provisória de aluguel não inferior a 80% do valor em vigor (possibilidade de redução momentânea de 20%), redução que será aplicada a partir da citação do locador relativa à ação judicial, obviamente, caso deferido pelo juiz após análise dos argumentos expostos pelo locatário.
Além da redução liminar do aluguel, outro ponto de destaque da ação revisional, em momentos de crise, está ligado também ao fato de que o valor determinado judicialmente terá como data base a data da citação do locador, ou seja, eventuais variações observadas no mercado imobiliário, após a propositua da ação, não devem ser levadas em consideração na fixação do novo valor ao final do processo. Isso faz com que o locatário que ingressou com a demanda durante a crise (baixa do mercado) se beneficie pelo período de tramitação do processo, que pode durar anos, caso haja uma retomada da economia e, consequentemente, revalorização do mercado, tendo em vista que apenas caberá nova discussão de valores após três anos da data da citação do locador.
Assim, a ação revisional pode ser uma ótima ferramenta jurídica no momento de crise, que precisa ser considerada pelos varejistas, não apenas pela possibilidade de redução imediata do valor locativo, mas também pela manutenção de tal valor apurado durante a crise, mesmo após eventual retomada do mercado, naturalmente, se o valor arcado atualmente a título de aluguel estiver realmente defasado.
(Por O Negócio do Varejo – Leandro Brudniewski e Ibsen André Ferreira) varejo, núcleo de estudos e negócios do varejo, retail lab, ESPM