Os proprietários de shopping-centers nos Estados Unidos estão cada vez mais fugindo de imóveis com dificuldades, deixando os credores em apuros e ameaçando reduzir o valor dos imóveis no seu entorno.
Com a concorrência das lojas on-line prejudicando os proprietários de lojas físicas, alguns dos maiores proprietários de shoppings do país estão concluindo que é mais vantajoso vender a propriedade para os credores do que tentar reestruturar as dívidas dos imóveis com perspectivas sombrias.
Esse comportamento, por outro lado, deixa os credores com poucas alternativas além da venda dessas propriedades com problemas a preços de liquidação.
Entre janeiro e novembro do ano passado, 314 empréstimos de valores mobiliários de imóveis de varejo — totalizando US$ 3,5 bilhões — foram liquidados, 11% a mais do que no mesmo período de 2015, segundo dados da firma Morningstar Credit Ratings. As liquidações resultaram em perdas de US$ 1,68 bilhão.
“Nós estamos vendo uma inundação desse tipo de imóveis no mercado”, diz James Hull, diretor do Hull Property Group, que comprou no ano passado cinco shoppings que estavam à venda por execução hipotecária. “Têm ocorrido algumas perdas severas com o fechamento de shoppings.”
As medidas são um eco da crise imobiliária, quando os mutuários de hipotecas deixaram de honrar os pagamentos e abandonaram os imóveis que perderam valor. Em alguns casos, eles devolviam as chaves em envelopes.
Com o valor dos imóveis de shoppings despencando abaixo do valor dos empréstimos, “alguns proprietários de shoppings estão mais agressivamente tomando a decisão de sair [do setor]”, diz o vice-presidente da Morningstar Credit Ratings, Edward Dittmer.
O Simon Property Group, gigante do setor, no início do ano passado deixou de pagar US$ 45 milhões em empréstimos que tinham como garantia o shopping Greendale Mall, em Worcester, no Estado americano de Massachusetts, que foi então fechado. O Simon não quis comentar.
O Washington Prime Group informou em novembro que estava considerando devolver dois shoppings localizados em Grand Junction, no Estado de Colorado, e Lancaster, em Ohio, para seus credores, a maioria detentores de hipotecas que foram reunidas em títulos. O grupo também afirmou em uma conferência de resultados que seus shoppings em Chesapeake, na Virgínia, e Merritt Island, na Flórida, foram fechados. O valor das hipotecas dos quatro shoppings era de US$ 247,5 milhões. O Washington Prime não respondeu a pedidos de comentários.
Em 2014, a CBL & Associates Properties anunciou planos de reduzir seu portfólio e até agora se desfez de 14 shoppings, sendo que oito foram vendidos e seis entregues aos credores. Os seis shoppings que a CBL entregou aos credores tinham uma dívida total de US$ 381 milhões.
O shopping Wausau Center, em Wausau, no Wisconsin, era um shopping regional movimentado quando foi aberto, em 1983, com três lojas âncora. Hoje, a J.C. Penney e a Sears se foram, deixando a loja de departamentos Younkers como a única âncora.
A CBL devolveu aos credores em julho US$ 18 milhões em hipotecas referentes ao imóvel de propriedades de quase 40 mil metros quadrados. A hipoteca, que foi empacotada em títulos que foram vendidos a investidores, foi inicialmente subscrita pelo banco Wells Fargo & Co. Uma porta-voz do Wells Fargo disse que o banco não poderia comentar sobre empréstimos específicos, mas que iria continuar concedendo financiamento para shoppings, analisando caso a caso.
Um porta-voz da CBL disse que a firma empregou tempo e recursos ao longo de dois anos trabalhando junto com a cidade para revitalizar o shopping, mas o projeto acabou sendo prejudicado pela burocracia.
“Atrasos, incluindo o processo de aprovação pelo município, seguraram o projeto para além do período que permitiria que nós o concluíssemos com êxito”, disse ele. “Como resultado, decidimos que o melhor a fazer para todas as partes seria devolver a propriedade para os credores e permitir que a cidade executasse seus planos com novos proprietários em seu próprio ritmo.”
O prefeito de Wausau, Robert Mielke, disse que a CBL não fez marketing ou manutenção o suficiente, com o shopping registrando problemas de encanamento, buracos no teto e lâmpadas queimadas e não substituídas. “A CBL não foi um parceiro comercial muito bom”, disse Mielke.
“Se um shopping fecha ou entra em decadência, você vai ver uma queda no valor das propriedades na área”, diz Arthur C. Nelson, professor de Planejamento Urbano e Desenvolvimento Imobiliário na Universidade do Arizona. “O shopping é um marco.”
Apesar do fortalecimento da economia americana em 2016, as taxas de inadimplência para empréstimos de propriedades de varejo cresceram 0,6 ponto percentual no ano passado, para 5,76%, segundo a Trepp LLC, firma de serviços de dados imobiliários.
Prestadores de serviços especiais, que lidam com títulos de hipotecas comerciais com problemas, administraram no ano passado US$ 3,1 bilhões em empréstimos garantidos por shoppings, acima dos US$ 2,9 bilhões registrados em 2015, de acordo com a Trepp.
Este ano já teve um começo difícil. No início do mês, a Sears Holdings Corp. anunciou que vai fechar 150 lojas, e a Macy’s Inc. deu mais detalhes sobre seu plano de fechar 100 lojas.
Na semana passada, a Limited Stores Co. informou que planeja fechar todas suas 250 lojas e entrar com pedido de recuperação judicial.
“Nós não temos um cenário favorável para shoppings secundários e terciários diante de vendas fracas. Nós olhamos para eles com um alto grau de ceticismo”, diz Eric Thompson, diretor administrativo sênior da agência de classificação de risco Kroll Bond Rating Agency.
Um motivo pelo qual os proprietários estão com dificuldade de reestruturar os empréstimos é que muitos foram estruturados como títulos de garantia de hipotecas comerciais, e esses títulos, por sua vez, estão nas mãos de inúmeros investidores, dificultando a negociação de novos acordos.
Os proprietários podem negociar com os credores uma escritura de propriedade do imóvel, pela qual transferem a propriedade do shopping para o credor. Se isto não puder ser arranjado, o processo de fechamento é o passo seguinte.
Os mutuários geralmente são prejudicados em sua avaliação de crédito quando os confiscos dos imóveis ocorrem. Mas, até o momento, a Washington Prime, a CBL e o Simon não tiveram sua classificação de crédito rebaixada.
Grandes proprietários de shoppings como trustes de investimentos imobiliários negociados em bolsa afirmam que se desfazer do ativo é uma resposta justificável às pressões dos acionistas para melhorar o balanço financeiro e se livrar de ativos com problemas. No caso de inadimplência, os credores podem reivindicar apenas as garantias do empréstimo, não do mutuário em si.
(Por The Wall Street Journal – ESTHER FUNG) varejo, núcleo de varejo, retail lab, ESPM